(2 чтение таб. 2 отклонённые поправки) О проекте федерального закона № 665863-8 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части создания условий для управления многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона
«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»

Проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» разработан в целях совершенствования порядка управления многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в которых продолжают проживать граждане (далее - аварийные многоквартирные дома).
По данным Росстата на текущий момент общее число аварийных многоквартирных домов, в которых проживают граждане, составляет 88,5% от общего числа аварийных многоквартирных домов.
При этом число таких домов постоянно увеличивается.
Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации не предусматривается каких-либо особенностей осуществления деятельности по управлению аварийными многоквартирными домами, в которых проживают граждане.
Факт признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции не является основанием для снижения для граждан платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме или для освобождения граждан от такой платы, а также не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию общего имущества в этом доме.
При этом содержание аварийного многоквартирного дома представляет собой комплекс весьма затратных мероприятий, сопряженный с большой ответственностью и ресурсозатратностью, поскольку в этом случае риск возникновения нештатных ситуаций существенно выше, чем в домах с допустимым уровнем износа. Поддержание несущих конструкций такого дома в работоспособном состоянии для обеспечения безопасности проживания в нем граждан требует выполнения дополнительных работ, а также значительных материальных затрат на их выполнение.
Повышенная степень изношенности объектов общего имущества и финансовая неспособность собственников помещений в аварийном многоквартирном доме вносить экономически обоснованный и достаточный размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в комплексе влекут за собой системное ухудшение состояния таких домов.
Вместе с тем в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирными домами должно обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в нем. Необходимо отметить, что обеспечение указанных условий возможно только при надлежащем и своевременном оказании услуг по управлению многоквартирным домом.
Исходя из того, что управляющими организациями являются юридические лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии (часть 2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации), зачастую управляющие организации отказываются «управлять» аварийными многоквартирными домами в связи с убыточностью такой деятельности.
По этой причине большинство открытых конкурсов, проводимых органами местного самоуправления, не завершаются определением победителя - управляющей организации для управления многоквартирным домом, в связи с чем возникает потребность повторного проведения конкурсных процедур (в частности, в период 2021 - 2023 г.г. 94,8% большинство открытых конкурсов по выбору управляющей организации, проводимых органами местного самоуправления, признаны несостоявшимися, а общее количество повторно проведенных конкурсов составило 59%).
Иными словами, управляющим организациям экономически не выгодно управлять ветхим и аварийным жилищным фондом, поскольку размер затрат на выполнение обязательств по договору управления аварийными многоквартирными домами существенно превышает размер денежных средств, вносимых собственниками помещений в таких домах в виде платы за содержание общего имущества.
Также экономически невыгодно организовывать и проводить открытые конкурсы по выбору управляющей организации для управления аварийными многоквартирными домами органам местного самоуправления, большинство из которых являются дотационными (по данным Министерства финансов Российской Федерации, в 2022 г. дотационными являлись 93,6% от общего количества органов местного самоуправления).
В результате сложившейся ситуации в аварийных многоквартирных домах зачастую услуги и (или) работы по содержанию и ремонту общего имущества не оказываются и (или) не выполняются или оказываются и (или) выполняются в ненадлежащем формате.
Учитывая, что основная часть работ в аварийном многоквартирном доме, по сути, направлена на сохранение его конструкций в работоспособном состоянии для безопасного проживания граждан до момента их отселения, вопрос управления такими домами требует дополнительного регулирования в законодательстве Российской Федерации.
В целях решения затронутых выше вопросов предлагается внести в Жилищный кодекс Российской Федерации ряд изменений, предусматривающих, что в случае, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и, если собственниками помещений в таком доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, управление таким многоквартирным домом в целях обеспечения условий для безопасного проживания в нем граждан может осуществляться по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и включенной органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в реестр организаций для управления аварийными многоквартирными домами.
В указанном случае предлагается заключать договор управления аварийным многоквартирным домом без проведения открытого конкурса.
Кроме того, предлагается установить, что в случае принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации указанного выше решения управляющей организации могут возмещаться недополученные доходы за счет средств субъекта Российской Федерации в случае, если соответствующие средства предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации.
При этом согласно законопроекту недополученные доходы за счет средств субъекта Российской Федерации также могут возмещаться управляющей организации, не включенной в реестр управляющих организаций, но осуществляющей управление аварийным многоквартирным домом, в котором проживают граждане.
Таким образом, в случае принятия законопроекта в каждом конкретном случае при необходимости субъект Российской Федерации сможет наиболее оперативно принимать оптимальные решения, связанные с управлением аварийными многоквартирными домами, а также своевременно реагировать на возникновение в таких домах ситуаций, угрожающих жизни и здоровью проживающих в них граждан, что позволит снизить количество жалоб граждан, проживающих в аварийных многоквартирных домах, оставшихся без должного технического обслуживания, а также предотвратить дальнейшее стремительное ветшание аварийного жилищного фонда.
Предусмотренный в законопроекте особый подход к порядку управления аварийными многоквартирными домами, в которых проживают граждане, является вынужденным небольшим исключением из общего правила управления многоквартирными домами, поскольку он затронет лишь незначительное число многоквартирных домов, имеющихся в Российской Федерации (по данным Росстата, законопроект коснется 3,9% многоквартирных домов от общего числа многоквартирных домов на текущий момент), и в целом не окажет принципиального влияния на дальнейшее применение конкурентных процедур в сфере управления многоквартирными домами, не относящимися к категории аварийных.