(первое чтение) О проекте федерального закона № 450229-4 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка перехода права на земельный участок при отчуждении находящейся на нем недвижимости"

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты

Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка
перехода права на земельный участок при отчуждении
находящейся на нем недвижимости»

В соответствии с действующим законодательством при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (ст.273, п.1, 2 ст.552 ГК РФ).

Аналогичным образом в настоящее время решается вопрос о продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Такая продажа допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором. При этом покупатель недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).

В то же время Земельный кодекс РФ устанавливает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (ст.44 ЗК РФ). Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя или землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок (п.1 ст.45 ЗК РФ). Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ГК РФ). Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен, а также по основаниям, указанным в п.1 и 2 ст.45 ЗК РФ (п.1 ст.47 ЗК РФ).
При этом по общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Однако на практике нередко возникают ситуации, когда в договоре об отчуждении недвижимости стороны не решают вопрос о судьбе земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, и земельный участок продолжает принадлежать отчуждателю недвижимости. Приобретатель недвижимости вынужден добиваться от отчуждателя либо заключения договора об отчуждении земельного участка, либо подачи заявления об отказе от прав на земельный участок. Сделать это практически оказывается сложно, поскольку отчуждатель недвижимости, получив за нее соответствующую плату, утрачивает интерес в земельном участке, не желает тратить время на перерегистрацию прав на него и просто может исчезнуть из поля зрения приобретателя недвижимости.
В целях устранения подобного рода неблагоприятных ситуаций настоящим проектом федерального закона предлагается усовершенствовать порядок перехода права на земельный участок при отчуждении находящейся на нем недвижимости.

Для достижения этой цели данным законопроектом предлагается закрепить в абз.2 ст.273 ГК РФ положение, согласно которому если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. При этом право собственности на соответствующую часть земельного участка прекращается у отчуждателя здания (сооружения) и возникает у приобретателя здания (сооружения) одновременно в момент возникновения у него права собственности на здание или сооружение без заключения договора об отчуждении земельного участка. Аналогичное правило предлагается установить в абз.2 ст. 552 ГК РФ.

Законопроектом предлагается включить в п.3 ст.552 ГК РФ правило, в силу которого при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом право пользования соответствующей частью земельного участка прекращается у продавца недвижимости и возникает у покупателя недвижимости одновременно в момент возникновения у покупателя права собственности на недвижимость без принятия собственником земельного участка решения о прекращении у продавца недвижимости права пользования соответствующей частью земельного участка и решения о предоставлении такого права покупателю недвижимости.
Предписания, аналогичные изложенным, предлагается установить в п.1 и 4 ст.35 Земельного кодекса РФ. Кроме того, Земельный кодекс РФ предлагается дополнить правилом, согласно которому если иное не установлено договором, при отчуждении принадлежащих собственнику земельного участка и находящихся на нем здания, строения, сооружения у собственника земельного участка прекращается право собственности на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, с момента возникновения у приобретателя права собственности на здание, строение, сооружение без заключения договора об отчуждении земельного участка (части земельного участка). Предлагается установить, что право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращаются не только по основаниям, которые уже названы в ЗК РФ, но и в случае отчуждения недвижимости без определения судьбы земельного участка, на котором эта недвижимость находится.
В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагается установить, что если в соответствии с гражданским и земельным законодательством право собственности на земельный участок (часть земельного участка) прекращается у отчуждателя здания, строения, сооружения и возникает у приобретателя здания, строения, сооружения без заключения договора об отчуждении земельного участка, то государственная регистрация прав проводится на основании заявления лица, приобретающего право собственности на земельный участок (часть земельного участка). Если в соответствии с гражданским и земельным законодательством право пользования земельным участком (частью земельного участка) прекращается у отчуждателя здания, строения, сооружения и возникает у приобретателя здания, строения, сооружения без принятия собственником земельного участка решения о прекращении у отчуждателя здания, строения, сооружения права пользования земельным участком (частью земельного участка) и решения о предоставлении такого права приобретателю здания, строения, сооружения, то государственная регистрация прав проводится на основании заявления лица, приобретающего право пользования земельным участком (частью земельного участка).
Необходимо отметить, что аналогичный порядок прекращения права на землю при отчуждении недвижимости ранее был предусмотрен ранее действовавшим Земельным кодексом РСФСР (в редакции 25.04.1991г.).