(третье чтение) О проекте федерального закона № 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона "О внесении изменений
в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным)

Основной идеей и целью законопроекта является повышение юридической безопасности и сокращение времени на осуществление передачи крупных "пулов" закладных. Законопроект направлен на определение прав и обязанностей законных владельцев закладных, права на которые учитываются в депозитарии, должника по таким закладным и соответствующего депозитария.
Обращаем внимание на то, что в процессе работы над законопроектом для полной реализации его положений возникла необходимость внесения изменений в Федеральный закон "Обипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем были внесены соответствующие изменения в название законопроекта (предыдущее название - "Овнесении изменений в Федеральный закон "Обипотеке (залоге недвижимости)" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным), а текст законопроекта дополнен новыми статьями 2 и 3.
Правовое регулирование отношений по поводу закладных отражено в Федеральном законе от 16июля 1998г. №102-ФЗ "Обипотеке (залоге недвижимости)". В основу данного федерального закона в этой части положено дореволюционное регулирование выдачи и передачи так называемого "залогового акта". Вслед за дореволюционным законодательством Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепил нормы, которые также рассчитаны на единичные сделки передачи закладной, выдача которой направлена на упрощение осуществления индивидуальной сделки с ипотечным кредитом.
Принятым 11ноября 2003г. Федеральным законом "Обипотечных ценных бумагах" предусматривается возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно большую совокупность ипотечных кредитов, в том числе удостоверенных закладными. Для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (выдачи ипотечных сертификатов участия) должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое "ипотечное покрытие", которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании). При этом такая передача должна быть совершена юридически безопасно и в предельно сжатые сроки.
В то же время существующий порядок передачи закладных не удовлетворяет новым требованиям к обороту закладных, вытекающим из норм Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".
С точки зрения эмиссии (выдачи) ипотечных ценных бумаг, формирования и передачи ипотечного покрытия действующий порядок отчуждения закладных обладает следующими недостатками.
Во-первых, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной (статья 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В случае, когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но, главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг.
Во-вторых, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их "физическая" передача (статья 48 Федерального закона "Обипотеке (залоге недвижимости)"). Недостаток заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы: для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов Российской Федерации, они объединяются в единое ипотечное покрытие, которое, как уже отмечалось, передается, как правило, эмитенту ипотечных ценных бумаг (ипотечному агенту, управляющей компании). В связи с "физическим" перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.
Итак, с точки зрения формирования и передачи ипотечного покрытия действующий (индивидуальный) порядок передачи закладных стимулирует рост издержек и снижает ликвидность закладных. При этом в мировой практике наблюдается тенденция к переходу системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии.
Депозитарный учет закладных предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного "пула" закладных. В частности, на важность именно технической составляющей депозитарного учета также указывает Гражданский кодекс Российской Федерации. При введении института фиксации прав, закрепленных ценными бумагами, специально сделано указание на то, что такая фиксация осуществляется в том числе в бездокументарной форме (с помощью средств электронно-вычислительной техники) (пункт 1 статьи 149 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С целью развития оборота закладных в законопроекте вводится институт депозитарного учета прав на закладные. При этом устанавливается, что депозитарии, осуществляющие такой депозитарный учет, действуют в соответствии со статьей 7 Федерального закона "О рынке ценных бумаг".
В целом законопроект направлен на регулирование отношений, возникающих при передаче закладных для учета прав на них депозитарием (обездвиживание), а также особенностей отношений по закладным, вытекающим из такого рода фиксации прав. В отношении возникновения депозитарного учета прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная для учета прав на нее передается в депозитарий.
В законопроекте закреплены две процедуры обездвиживания закладной:
согласно первой из них залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному (обязательному) учету в депозитарии;
вторая процедура рассчитана на ситуации, когда закладная уже выдана и находится в обращении. В таком случае законный владелец закладной вправе сделать на закладной специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее передается депозитарию.
После того как закладная передана на депозитарный учет (обездвижена), все операции с такой закладной осуществляются в форме записей по счету депо в депозитарии. В течение всего времени, когда закладная обездвижена, права на закладную переходят с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя; право залога на закладную возникает с момента фиксации этого факта депозитарием. В указанный период времени на самой закладной никаких отметок о новом владельце закладной или отметок об установлении залога не совершается.
В случае, когда закладная передана в депозитарий для временного учета прав на нее, владелец закладной вправе в любое время заявить о прекращении депозитарного учета. Тогда депозитарий делает отметку на закладной, где указывает последнего владельца закладной согласно своим записям по счетам депо. После прекращения депозитарного учета передача закладной осуществляется в обычном порядке, то есть путем совершения на закладной отметок о ее новом владельце. Законопроектом также устанавливается порядок восстановления прав на утраченную закладную в случае, если она находилась на депозитарном учете.
Принятие законопроекта позволит создать условия для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, которое служит обеспечением исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг.
В целом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.