(первое чтение) О проекте федерального закона № 195028-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части изменения условий выкупа арендованного имущества)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный
закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося
в государственной собственности субъектов Российской Федерации или
в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Представленный проект подготовлен в целях уточнения некоторых положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) для дальнейшего единообразного их применения и устранения препятствий при практической реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
1. Изменения в статью 3 Федерального закона обусловлены необходимостью в конкретизации условий реализации преимущественного права арендаторами, поскольку действующие положения указанной статьи не позволяют однозначно оценить субъекты малого и среднего предпринимательства на предмет их соответствия критерию о надлежащем перечислении арендной платы и определить предельные значения выкупаемой площади.

1.1. В соответствии с действующим законодательством обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Под ненадлежащим исполнением обязательства понимается, в частности, просрочка исполнения обязательства. Следовательно, если субъект малого и среднего предпринимательства в течение всего срока аренды, который составляет три и более лет, пропустил хотя бы один день уплаты ежемесячного арендного платежа, то он теряет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по указанному основанию.
В связи с этим предлагается уточнить положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона, определив, что преимущественное право выкупа предоставляется при условии отсутствия у арендатора задолженности по договору или договорам аренды на дату подачи заявления о реализации указанного права. Это позволит применить единообразный подход при рассмотрении вопроса о наличии у арендаторов преимущественного права приобретения арендуемого имущества, а также будет способствовать уменьшению дебиторской задолженности по неналоговым доходам бюджетов.
1.2. Положения пункта 3 статьи 3 Федерального закона не позволяют однозначно определить, распространяется ли предельное значение арендуемой площади, установленное законами субъектов Российской Федерации, на совокупность всех арендуемых помещений, либо такое значение применяется по каждому договору аренды, заключенному с арендатором, независимо от их количества.
В целях уточнения данного условия предлагается предельным значением площади считать совокупность всех площадей, арендуемых субъектом малого и среднего предпринимательства, при соблюдении по отношению к каждому помещению требований, установленных статьей 3 Федерального закона.
2. Пункты 3 и 4 статьи 5 Федерального закона предусматривают порядок оплаты арендуемого имущества, приобретаемого в рассрочку. При этом установлено, что на сумму денежных средств производится начисление процентов исходя из ставки, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, а также предусмотрена возможность досрочной оплаты на основании решения покупателя арендуемого имущества.
Поскольку положения Федерального закона предполагают порядок реализации преимущественного права конкретными арендаторами, он обоснованно не содержит требований по опубликованию объявления о продаже арендуемого имущества. Опубликование о продаже государственного или муниципального имущества производится в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». В связи с этим в пункте 3 статьи 5 предлагается определить действие ставки рефинансирования в зависимости не от даты опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, а от даты подачи заявления о реализации преимущественного права.
В связи с тем, что положения Федерального закона не содержат порядка действий сторон договора купли-продажи арендуемого имущества в отношении начисленных процентов при досрочной оплате покупателем приобретаемого в рассрочку имущества, предлагается дополнить пункт 4 статьи 5 требованием о перерасчете начисленных процентов с учетом даты досрочной оплаты.
3. Положения статьи 4, пункта 5 статьи 5, статьи 9 Федерального закона требуют наряду с договором купли-продажи арендуемого имущества обязательное заключение отдельного договора залога в случае приобретения арендуемого имущества в рассрочку.
В соответствии со статьями 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, проданный в кредит с условием о рассрочке платежа, до его полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца в силу заключенного договора купли-продажи. В данном случае заключение отдельного договора о залоге не требуется, так как ипотека возникает в силу закона. Таким образом, при заключении отдельного договора о залоге приобретаемого имущества возникает двойной залог указанного имущества в силу закона и в силу договора.
Кроме того, требуемая законодательством государственная регистрация договора о залоге возможна лишь при совместном обращении в регистрирующий орган сторон договора с условием об уплате государственной пошлины сторонами договора в равных долях, что влечет за собой дополнительные расходы бюджетов при реализации Федерального закона.
Возложение на арендатора расходов по государственной регистрации договора о залоге противоречит законодательству о налогах и сборах, устанавливающему исчерпывающий перечень случаев освобождения от уплаты государственной пошлины.
За государственную регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, государственная пошлина не уплачивается.
В целях устранения указанных обстоятельств и уменьшения расходов бюджетов предлагается исключить из Федерального закона требование о заключении отдельного договора залога.

Таким образом, предлагаемые проектом изменения в Федеральный закон в целом будут способствовать защите законных прав субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации положений Федерального закона, применению органами государственной власти и органами местного самоуправления единообразного подхода при рассмотрении вопроса о наличии у арендаторов преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также уменьшению дополнительных расходов бюджетов и дебиторской задолженности.