(первое чтение) О проекте федерального закона № 182758-5 "О внесении изменений в статьи 3 и 10 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части изменения условий выкупа арендованного имущества)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона
«О внесении изменений в статьи 3 и 10 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) наделил субъектов малого и среднего предпринимательства правом преимущественного приобретения в собственность арендуемых помещений при соблюдении ряда условий:

1) арендуемое имущество должно находиться в аренде непрерывно в течение трех лет и более до дня вступления Федерального закона в силу;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение всего срока действия договора;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Между тем в процессе реализации Федерального закона возникает неоднозначность толкования следующей нормы: «арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение всего срока действия договора» (пункт 2 статьи 3 Федерального закона).
Данная норма допускает следующие толкования:
1. Предполагается, что за весь период действия договора аренды арендная плата должна быть перечислена арендодателю точно в установленные договором сроки, а хотя бы однократное начисление пени за нарушение сроков внесения платежа уже исключает надлежащее исполнение условий договора и, соответственно, исключает тем самым распространение действия Федерального закона на арендатора, которому начислялись пени.
2. Исполнение условий договора признается надлежащим даже при начислении пени за нарушение сроков внесения платежа, если арендатору не предъявлялись претензии в судебном порядке.
Указанная неоднозначность толкования может породить споры при применении нормы закона и, следовательно, повлечь ущемление прав субъектов малого и среднего предпринимательства.

Наиболее оптимальным выходом из ситуации, на наш взгляд, является внесение изменений в Федеральный закон.
Предлагаем изложить пункт 2 статьи 3 в следующей редакции:
«2) отсутствует задолженность по арендной плате и по уплате неустойки (штрафов, пеней) на момент принятия решения об условиях приватизации и в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи, задолженность и неустойка (штрафы, пени) не взыскивались с арендатора в судебном порядке;».

Внесение подобного изменения позволит предотвратить ущемление прав субъектов малого и среднего предпринимательства.

Федеральным законом установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение арендованного имущества с 1 января 2009 года до 1 июля 2010 года.
Выкуп недвижимого имущества по рыночным ценам потребует от малых и средних предприятий значительных финансовых средств.
В условиях углубляющегося мирового финансового кризиса российские банки существенно сокращают объемы кредитования и повышают проценты по кредитам.
В связи с этим законопроектом предлагается продлить срок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства по выкупу арендуемого недвижимого имущества по рыночным ценам до 1 января 2012 года.

Председатель
Законодательного Собрания
Кировской области В.А.Васильев