(первое чтение) О проекте федерального закона № 334201-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту Федерального закона

О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (в части установления особенностей банкротства застройщиков,

привлекавших денежные средства граждан)

Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками - одна из самых значимых социально-экономических проблем в настоящее время. Данная проблема усугубляется тем, что схемы привлечения средств физических лиц застройщиками не всегда позволяют гражданам доказать свои права на получение жилых помещений, а также в ходе банкротства таких застройщиков происходит «растаскивание» имущества и имущественных прав, в которые вложены средства «дольщиков».

Предлагаемые изменения направлены на обеспечение реализации и равной защиты прав граждан - участников строительства:

1. Главу 9 дополнить новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Такие особенности также применяются к организациям, использующим различные способы привлечения средств граждан, в том числе не предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (заключение предварительных договоров, договоров инвестирования, внесение вкладов в уставные капиталы и фонды застройщиков, выдача векселей и др.);

2. Поскольку сформировать исчерпывающий перечень способов привлечения денежных средств граждан не представляется возможным, и зачастую используются посреднические схемы, когда сбор средств в пользу иного

юридического лица осуществляет организация, не имеющая на любом вещном праве земельного участка и не имеющая разрешения на строительство, предоставляется возможность установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщиков путем признания сделок участников строительства с застройщиком и (или) иными действовавшими в его интересах третьими лицами притворными, т.е. прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения;

3.
.Предлагается участие в деле о банкротстве застройщика исполнительного
органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего
контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.

4.
.Требования граждан, участников строительства, в том числе долевого, к
застройщику имеют различный характер: требование на получение определенного
объекта недвижимости (неденежное требование) или требование о возврате
денежных средств.

В рамках дела о банкротстве, без учета предлагаемых особенностей, рассматриваются только требования о возврате денежных средств (денежные требования). Кредиторы по таким требованиям голосуют на собраниях кредиторов, вправе обжаловать действия арбитражного управляющего, а также имеют иные права лиц, участвующих в деле о банкротстве. Лица, не отказавшиеся от требования на получение объекта недвижимости, не являются участниками дела о банкротстве, их требования рассматриваются вне процесса по делу о банкротстве и не учитываются при принятии решений о продаже имущества застройщика в ходе дела о банкротстве.

Доля лиц, желающих получить от застройщика не денежные средства, а объект недвижимости, зависит от степени готовности соответствующего объекта недвижимости: чем выше готовность, тем большее число граждан предпочитают требовать не возврата денежных средств, а передачи объекта.
Таким образом, необходимо обеспечить равный уровень защиты интересов граждан, участников строительства, независимо от характера их требований.

Для этого гражданам с неденежными требованиями предлагаются варианты реализации их прав. В рамках дела о банкротстве предлагается вести реестр требований о передаче жилого помещения, а также устанавливаются возможность передачи участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии обеспечения защиты интересов иных кредиторов. Это реализуемо в случае, если дом завершен строительством, имеются средства для погашения текущих платежей и погашения требований кредиторов первой и второй очереди.
5. Если удовлетворение требований о передаче жилого помещения невозможно, в ходе рассмотрения дела о банкротстве гражданам предоставляется право предъявлять в арбитражный суд требования о расторжении договора о передаче жилого помещения с застройщиком и возврате неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора о передаче жилого помещения денежных средств, а также о возмещении убытков в виде реального ущерба. Таким образом, граждане имеют возможность в ходе рассмотрения дела о банкротстве «переводить» неденежные требования в денежные. Более того, с целью предупреждения неравного подхода к реализации прав дольщиков и непропорционального уменьшения конкурсной массы, с даты введения процедуры наблюдения в отношении застройщика приостанавливается производство и исполнение по делам, связанным с исполнением должником требования о передаче жилого помещения или денежного требования, которое было начато ранее в судах общей юрисдикции.

6. Установление приоритетного порядка погашения требований участников строительства, не имеющих на праве собственности или на основании договора социального найма жилого помещения, пригодного для проживания, или имеющих такие помещения площадью, менее пятнадцати квадратных метров в расчете на каждого члена семьи участника долевого строительства. При удовлетворении денежных требований таковые рассматриваются в составе третьей очереди погашения требований кредиторов (до погашения требований иных

конкурсных кредиторов), при рассмотрении арбитражным судом требований о передаче жилых помещений обеспеченность жильем также учитывается.

7. Устанавливаются особенности продажи имущества застройщика -незавершенного строительством дома и земельного участка. Проводится независимая оценка данного имущества и (или) имущественных прав. Отчет об оценке подлежит обязательной экспертизе саморегулируемой организации оценщиков и направляется исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.

Существенным условием договора купли-продажи указанного имущества и имущественных прав, является обязательство покупателя по постройке, достройке спорного многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передаче жилых помещений участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, а также в перечень участников строительства с указанием объема их требований.