(первое чтение) О проекте федерального закона № 196293-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (об общем имуществе собственников машино-мест в многоквартирном доме)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»

До вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» понятие «машино-место» в законодательстве отсутствовало. Это порождало неопределенность в правовом регулировании отношений, возникающих при приобретении, прекращении права собственности на них в многоквартирных домах.
Регистрация права собственности на машино-места в многоквартирных домах осуществлялась, как правило, на основании решения суда. В результате, большинство проблем было связано с определением его принадлежности. В одних случаях машино-места рассматривались в качестве нежилого помещения, в других – в качестве доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При этом не было единообразия в правоприменительной практике. Так, например, в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 января 2008 года № А33-10690-03АП-93/2008 по делу № А33-10690/2007 парковочное место признавалось частью недвижимой вещи, а его пользователь – долевым сособственником этой недвижимой вещи. В постановлении ФАС Московского округа от 30 июня 2008 года № КГ – А40/4518-08-1,2 по делу № А40-49509/07-63-401 парковочное место признавалось недвижимым имуществом. Верховный Суд Российской Федерации также приравнивал такой объект к нежилому помещению (Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2013г. № 5-КГ13-86).
Такая неопределенность приводила к множеству конфликтных ситуаций между собственниками помещений в многоквартирном доме и владельцами машино-мест. Кроме того, конфликтные ситуации были связаны с распределением бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, так как владельцы машино-мест полагали, что они не должны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» машино-места как объект гражданского права признаны недвижимым имуществом, под которым понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Однако споры по несению бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме собственниками машино-мест не были прекращены, о чем свидетельствует правоприменительная практика (Апелляционное определение Московского городского суда от 2 марта 2018 года по делу № 33-4308/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2017 года № 33-14772/2017 и др.). Кроме того, имеется неопределенность в правовом регулировании, связанная с участием собственника машино-места в многоквартирном доме в вопросах управления этим имуществом, его владения и использования, принадлежности объектов общего пользования, расположенных в подземном гараже, что также приводит к многочисленным конфликтным ситуациям по-разному оцениваемые судами. Так, например, в одном случае судом не был признан подземный гараж составной и неотъемлемой частью многоквартирного дома, а значит, расположенные в нем объекты общего пользования не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и подлежат отдельному содержанию собственниками машино-мест (Апелляционное определение Московского городского суда от 16 ноября 2016 года по делу № 33-42233/2016). В другом случае, суд пришел к обратному выводу (Апелляционное определение Московского городского суда от 16 сентября 2015 года по делу № 33-33521/2015).
В связи с неурегулированностью рассматриваемых правоотношений, порождающую конфликтные ситуации и неоднородность правоприменительной практики, авторами подготовлен законопроект, направленный на ее устранение, учитывающий позицию Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству, выраженную в Решении от 13 ноября 2018 года № 103 (28).
Исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом является сложным единым комплексом недвижимого имущества, состоящим из нескольких частей: жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности физических лиц, юридических лиц, публичных образований, и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Все указанные объекты тесно связаны и взаимодействуют между собой.
При наличии в многоквартирном доме встроенного гаража появляется еще одна часть многоквартирного дома – машино-место, которое не является помещением, находится в индивидуальной собственности физического лица, юридического лица или публичного образования. Следовательно, у данного собственника возникает право собственности на общее имущество в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. В связи с чем, законопроектом (пункт 2 статьи 1) предлагается закрепить в Жилищном кодексе Российской Федерации взаимосвязь права собственности на машино-место в многоквартирном доме с правом в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Как правило, расположение подземных гаражей, в которых размещаются машино-места, осуществляется в цокольных и подвальных помещениях многоквартирного дома. Само помещение подземного гаража в многоквартирном доме, включающее в себя подъездную часть к машино-местам и иные объекты инженерной инфраструктуры, не является по гражданскому законодательству самостоятельным объектом права собственности, что не позволяет применить подход, при котором такое помещение будет находиться в общей долевой собственности только собственников машино-мест. Кроме того, этот подход не применим и в случае, если в таком помещении располагаются инженерные коммуникации и сети, обслуживающие жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, которые находятся в индивидуальной собственности, так как наличие интересов собственников указанных жилых и нежилых помещений подлежит обязательному согласованию. Являясь частью многоквартирного дома, указанное помещение обладает признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому законопроектом (абзац третий подпункта «б» пункта 2 статьи 1) предлагается подход, при котором оно является общим имуществом собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Частично такой подход находит отражение в жилищном законодательстве Российской Федерации (подпункт «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491).
Признавая собственника машино-места участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, законопроектом предлагается скорректировать его права и обязанности в отношении этого имущества.
В частности, законопроектом (подпункт «а» пункта 4, пункт 6 статьи 1) предлагается установить, что собственник машино-места несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно принадлежащим ему долям, определяемым по правилам статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади машино-места, которая определяется по правилам части 62 статьи 24 Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом законопроектом устанавливается, что доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью машино-места и всегда следует судьбе права собственности на него (подпункт «б» пункта 4 статьи 1, подпункт «а» пункта 2 статьи 2 законопроекта).
Учитывая, что на собственника машино-места возлагается бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, у него появляется обязанность по управлению им, исполнение которой осуществляется, в том числе посредством участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с чем, собственник машино-места наделяется всеми правами участника общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (инициирование общего собрания, голосование, ознакомление с материалами общего собрания и результатами его проведения, обжалование в суде), а также становится полноправным субъектом управления многоквартирным домом (пункты 7-13, 29 статьи 1 законопроекта). Собственник машино-места в многоквартирном доме в зависимости от способа управления многоквартирным домом напрямую взаимодействует с управляющей организацией (пункт 29 статьи 1 законопроекта), участвует в жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья, создаваемых в целях управления многоквартирным домом (пункты 14-24 статьи 1 законопроекта), участвует в выборах совета многоквартирного дома и может войти в его состав (пункт 30 статьи 1 законопроекта). Однако собственник машино-места отсутствует при непосредственном способе управления многоквартирным домом, так как данный способ выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором не превышает 30. В таких домах не предусматриваются подземные гаражи, в связи с чем, в данной части законопроектом не предусматривается внесение изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Также в отличие от собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, находящихся в индивидуальной собственности, собственники машино-мест не могут изменить целевое назначение машино-места и произвести его перепланировку и (или) переустройство в силу технических параметров, поэтому положения Жилищного кодекса Российской Федерации не корректируются законопроектом.
В развитие обязанности собственников машино-места по несению бремени содержания общего имущества законопроектом устанавливается, что они также несут расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме (пункты 26-28, 37 статьи 1 законопроекта). В состав данных расходов в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации включены расходы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия).
Однако, оплачивая расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, собственники машино-мест не оплачивают коммунальные услуги, предоставляемые собственникам помещений для индивидуального потребления, так как в машино-местах не предусматривается такая техническая возможность, что следует из определения понятия, данного в пункте 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и соответственно не потребляют их. В связи с чем, законопроектом исключается оплата коммунальных услуг, предоставляемых для индивидуального потребления, за исключением оплаты услуги по отоплению, не отнесенную жилищным законодательством к расходам на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (пункт 26 статьи 1 законопроекта).
Указанные собственники по аналогии с собственниками нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, не получают субсидии и компенсации на оплату жилого помещения, включая уплату взноса на капитальный ремонт, и коммунальных услуг.
Кроме того, для решения вопроса об оплате услуг по охране подземного гаража и исключения необоснованного возложения дополнительных платежей на собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, находящихся в индивидуальной собственности, законопроектом предусматривается положение, согласно которому собственники машино-мест заключают отдельные гражданско-правовые договоры с лицами, имеющими право на осуществление охранной деятельности (подпункт «ж» пункта 26 статьи 1 законопроекта).
Законопроектом (пункты 35-60 статьи 1 законопроекта) собственники машино-мест в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых и нежилых помещений в таком доме привлекаются к участию в организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме учитывая, что они уплачивают взносы на капитальный ремонт и являются участниками общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 2 законопроекта предусматривает внесение изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях уточнения его отдельных положений с учетом прав собственников машино-мест и собственников комнат в коммунальной квартире.