(первое чтение) О проекте федерального закона № 985268-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения косвенной продажи недвижимости посредством иностранных компаний"

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения косвенной продажи недвижимости посредством иностранных компаний"

Целью проекта федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения косвенной продажи недвижимости посредством иностранных компаний» является правовое регулирование операций по вопросам продажи недвижимого имущества, находящегося на территории России, посредством продажи акций компаний (компания - цель), которым в конечном итоге принадлежит указанное имущество. В результате продажи акций таких компаний, принадлежащее ей недвижимое имущество фактически переходит под управление покупателя. Распространенность таких сделок обусловлена следующими выгодами.
Во-первых, продажа акций иностранной (как правило офшорной) компании не облагается налогами в офшорной территории.
Во-вторых, сделка по продаже акций иностранной компании не влечет необходимости регистрации смены собственника недвижимого имущества, поскольку собственник имущества остается прежним – это компания – цель сделки, меняются лишь акционеры этой компании. Подобные сделки, как правило, регулируются иностранным законодательством, их рассмотрение находится в юрисдикции иностранных судов. Кроме того, фактический переход контроля над недвижимым имуществом от одного лица к другому происходит конфиденциально, поскольку реальный собственник приобретаемого имущества – бенефициар офшорной компании не фигурирует в документах купли-продажи данного имущества.
В случае же прямой продажи долей или акций российских обществ в России, полученный продавцом доход должен облагаться налогом на прибыль по ставке 20% в соответствии со статьями 249-250 Налогового кодекса Российской Федерации – далее НК РФ). Кроме того, стороны должны осуществить ряд регистрационных действий в России, связанных с переходом прав на доли участия/акции российских обществ (внесение в ЕГРЮЛ сведений о новом участнике и т.п.).

2
Следует учитывать, что доходы, полученные от продажи акций (долей) организаций, более 50% активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, расположенного в России, должны облагаться налогом на прибыль по ставке 20% в соответствии с пунктом 4 статьи 284.2 и статьи 309 НК РФ. Таким образом, доходы от косвенного отчуждения российского недвижимого имущества могут признаваться доходами от источников в России и подлежать налогообложению по ставке 20% у источника выплаты (то есть у покупателя). При этом речь идет о продаже долей не только российских, но и любых иностранных компаний, более 50 % активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося в России. Однако налог должен уплачиваться только в случае, если покупателями акций (долей) такой российской организации, владеющей недвижимым имуществом в России, являются другая российская организация или иностранная организация, осуществляющие деятельность в России через постоянные представительства (налоговых агентов), выплачивающие указанный доход.
В случае, если покупателем доли (акций) является нерезидент, не имеющий постоянного представительства в России, реализовать данную норму о налогообложении прибыли при косвенной продаже российской недвижимости в настоящий момент невозможно в силу отсутствия
механизма взыскания указанного налога с покупателя - нерезидента. Так, если сейшельская компания покупает акции / доли общества (российского или иностранного), более 50% активов которого составляет расположенное в России недвижимое имущество, то 20%-й налог с прибыли с такой компании взыскать невозможно в силу отсутствия правового механизма его начисления и взыскания.
Таким образом, хотя российским законом предусмотрены меры против распространенной практики ухода от уплаты налога, при которой продажа российской недвижимости осуществлялась путем продажи долей/акций иностранной компании (как правило, офшорной), владеющей российской недвижимостью, правовой механизм взыскания налога в ситуации, когда покупателем акций (долей) иностранной компании выступает нерезидент, не имеющий постоянного представительства в России, в настоящее время отсутствует.
Нормы НК РФ, регулирующие косвенную продажу недвижимости, близки к нормам, закрепленным в Модельной конвенции Организации экономического сотрудничества и развития (далее – ОЭСР) в отношении
3

налогов на доходы и капитал (подпункт 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ, пункт 4 статьи 13 Модельной конвенции). При этом правила Модельной конвенции ОЭСР о косвенных продажах содержатся лишь в каждом третьем Соглашении об избежании двойного налогообложения (далее – СОИДН). Не вносит каких-либо существенных изменений в существующее правовое регулирование этого вопроса и Многосторонняя конвенция по выполнению мер, относящихся к налоговым соглашениям, в целях противодействия размыванию налоговой базы и выводу прибыли из-под налогообложения (далее – Конвенция MLI).
Конвенция MLI предусматривает налогообложение дохода от отчуждений акций (долей) компаний, стоимость которых представлена преимущественно из стоимости недвижимости, – такие доходы должны облагаться налогом в стране местонахождения недвижимого имущества (статья 9 Конвенции MLI). Однако практического правового механизма MLI не предусматривает взимания такого налога, например, в ситуации, когда продавцом и покупателем компании – цели сделки её купли-продажи – выступают иностранные лица, зарегистрированные в государствах, между которым отсутствуют Соглашения СОИДН.
Для осуществления правового регулирования указанной ситуации в законопроекте предлагается пункт 1 статьи 374 НК РФ дополнить подпунктом 3, в котором указано, что налогом облагается в этих случаях
недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации, которым иностранная организация владеет в качестве холдинговой или субхолдинговой компании посредством преобладающего контроля над дочерними компаниями и обществами, которые прямо или косвенно (посредством участия в других дочерних компаниях и обществах) владеют указанным недвижимым имуществом.
При этом, когда покупателем акций (долей) таких организаций выступает иностранная организация, не имеющая представительства в Российской Федерации, налог удерживается за счет стоимости недвижимого имущества- дохода от реализации недвижимого имущества, а источником выплаты дохода считаются акции (доли) участия иностранной холдинговой или субхолдинговой компании посредством реализации акций (долей) которых происходит переход контроля над дочерними компаниями

4

и обществами, которые прямо или косвенно (посредством участия в других дочерних компаниях и обществах) владеют недвижимым имуществом.
В результате, осуществления сделок по такой форме происходит фактическое установление контроля над недвижимым имуществом, находящимся на территории Российской Федерации, и появляется необходимость в выплате 20% налога в соответствии с законодательством России в федеральный бюджет.

Г.А.Зюганов И.И.Мельников

В.И.Кашин Н.В.Коломейцев

В.С.Шурчанов Н.В.Арефьев

Ю.В.Афонин О.Н.Алимова

М.Н.Берулава В.А.Ганзя

С.А.Гаврилов Н.Н.Иванов

С.И.Казанков Л.И.Калашников

А.В.Корниенко А.В.Куринный

О.А.Лебедев Д.Г.Новиков

Н.И.Осадчий В.Г.Поздняков

В.Ф.Рашкин К.К.Тайсаев

М.В.Щапов А.А.Ющенко