(первое чтение) О проекте федерального закона № 957525-8 "О внесении изменений в статью 32(1) Жилищного кодекса Российской Федерации" (в части уточнения порядка расчета размера равноценного возмещения за жилое помещение при реализации проектов КРТ) (первое чтение)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона «О внесении изменений в статью 321 Жилищного кодекса Российской Федерации»

Федеральным законом от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Федеральный закон № 494-ФЗ), вступившим в силу 30 декабря 2020 года, внесены изменения в статью 321 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в части установления порядка обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки (далее – КРТ), направленные на усовершенствование института КРТ.
Со дня вступления в силу Федерального закона № 494-ФЗ в соответствии со статьей 321 ЖК РФ, статьей 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации расселение жилых домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства, имеющих высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или характеризующихся отсутствием систем инженерно-технического обеспечения, может осуществляться за счет инвестиционных средств в рамках реализации проектов КРТ. В этом случае помещения в многоквартирных домах, включенных в границы КРТ, подлежат передаче в:
1) государственную или муниципальную собственность;
2) собственность юридического лица, обеспечивающего в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о КРТ, если это предусмотрено решением о КРТ;
3) собственность лица, с которым заключен договор о КРТ, если это предусмотрено договором о КРТ, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 321 ЖК РФ.
Собственникам жилых помещений в указанных многоквартирных домах взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляются равноценное возмещение или другие жилые помещения с зачетом их стоимости при определении размера возмещения за изымаемые жилые помещения (части 3 и 4 статьи 321 ЖК РФ).
Механизм предоставления равноценного возмещения или другого жилого помещения включает:
1) определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в соответствующем многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором он расположен, а также размера всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием (часть 7 статьи 32, часть 3 статьи 321 ЖК РФ);
2) расчет равноценного возмещения на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ (часть 3 статьи 321 ЖК РФ);
3) заключение между собственником жилого помещения и лицами, обеспечивающими реализацию решения о КРТ, либо лицом, с которым заключен договор о КРТ, договора о предоставлении равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение либо равнозначного жилого помещения (часть 9 статьи 321 ЖК РФ).
Размер равноценного возмещения в рассматриваемом случае определяется аналогично определению в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ размера возмещения за жилые помещения, освобождаемые в связи с изъятием земельных участков, на которых они расположены, для государственных или муниципальных нужд. Верховный Суд Российской Федерации в результате анализа судебной практики сделал вывод о правильном применении положений части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении выкупной цены указанных жилых помещений (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года). Судебной практики, свидетельствующей об искажении размера выкупной цены жилых помещений, изымаемых в том числе в связи с реализацией проектов КРТ, не выявлено.
Таким образом, сама методика определения размера равноценного возмещения, предусмотренная частью 7 статьи 32 и частью 3 статьи 321 ЖК РФ, учитывает все возможные критерии для установления объективной стоимости соответствующих жилых помещений и, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан (например, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2014 года № 3002-О).
Вместе с тем предусмотренный частью 3 статьи 321 ЖК РФ способ расчета равноценного возмещения на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ, создает временной разрыв между днем принятия решения о КРТ (формальный критерий) и днем предоставления собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в границы КРТ, равноценного возмещения (фактический критерий). Учитывая, что размер равноценного возмещения привязан к рыночной стоимости объектов недвижимости, в течение указанного времени (со дня, предшествующего дню принятия решения о КРТ, и до дня предоставления равноценного возмещения) реальная стоимость жилых помещений может многократно возрасти, что создает риски выкупа изымаемых жилых помещений в рамках КРТ по несоразмерно заниженной стоимости.
Например, на территории Архангельской области реализация положения части 3 статьи 321 ЖК РФ не позволяет объективно рассчитать размер равноценного возмещения стоимости изымаемого в рамках КРТ жилого помещения по его рыночной стоимости. В период с даты заключения договора о КРТ до даты заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, указанного в частях 9 – 11 статьи 321 ЖК РФ (далее – договор о переходе права собственности на жилое помещение), рыночная стоимость жилых помещений в Архангельской области имеет устойчивую динамику роста. При этом одновременное заключение указанных договоров не представляется возможным ввиду этапности реализации утвержденной документации по планировке территории (к примеру, такая реализация может осуществляться в период 2025 – 2028 годов). На практике это приводит к тому, что в рамках реализации отдельных договоров о КРТ в Архангельской области инвесторами предлагается заключать договоры о переходе права собственности на жилые помещения по цене 60 000 рублей за квадратный метр (по цене, действовавшей на день принятия решения о КРТ), в то время как на момент заключения договора о переходе права собственности на жилые помещения реальная рыночная стоимость квадратного метра аналогичного жилого помещения составляет не менее 90 000 рублей.
Анализ судебной практики в указанной сфере показал, что данная ситуация характерна не только для Архангельской области, но и для других субъектов Российской Федерации. К примеру, в Республике Коми в ходе реализации КРТ между инвестором и собственниками изымаемых жилых помещений в многоквартирном доме, включенном в границы КРТ, возникали споры о размере равноценного возмещения, определенного на день, предшествующий дню принятия решений о КРТ. Для разрешения этих споров Сыктывкарским городским судом Республики Коми назначены судебные экспертизы по установлению выкупной цены указанных жилых помещений, по результатам которых на инвестора было возложено обязательство по выплате собственникам жилых помещений большего размера возмещения по сравнению с первоначальным предложением инвестора (например, решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 6 июля 2022 года по делу № 2-134/2022, от 6 июля 2022 года по делу № 2-149/2022).
С учетом вышеизложенного в целях справедливого обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ проектом федерального закона «О внесении изменений в статью 321 Жилищного кодекса Российской Федерации» предлагается вместо предусмотренного частью 3 статьи 321 ЖК РФ определения размера равноценного возмещения на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ, установить согласование размера равноценного возмещения на основании договора о переходе права собственности на жилое помещение.

Председатель Архангельского
областного Собрания депутатов Е.В. Прокопьева