(первое чтение) О проекте федерального закона № 304139-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" (в части совершенствования процедур, связанных с проведением государственной кадастровой оценки)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона
«О внесении изменений в Федеральный закон
«О государственной кадастровой оценке»

Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» разработан с целью совершенствования процедур, связанных с проведением государственной кадастровой оценки, по следующим направлениям:
1. Предлагается исключить ситуации, при которых после успешного оспаривания результатов государственной кадастровой оценки и проведения через 4 года новой кадастровой оценки возникает необходимость в новом ее оспаривании, поскольку вновь полученная кадастровая стоимость объекта недвижимости по-прежнему сильно отличается от его рыночной стоимости. Собственники объектов недвижимости вынуждены в таких случаях нести дополнительные расходы на проведение их рыночной оценки.
Для этого в статье 11 Федерального закона 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ) предлагается установить, что в отношении объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена в соответствии со статьями 22, 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», срок проведения очередной государственной кадастровой оценки увеличивается в пять раз и составляет 20 лет (10 лет в городах федерального значения в случае принятия соответствующего решения). До истечения этого срока каждые 4 года (2 года) бюджетным учреждением проводится лишь индексация кадастровой стоимости, призванная учесть такие факторы, как износ объекта недвижимости и инфляция.
Представляется, что проведение рыночной оценки стоимости объекта недвижимости — гораздо более точной и дорогостоящей процедуры по сравнению с массовой кадастровой оценкой — и последующее установление его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости позволяет на длительный срок исключить необходимость проведения повторной кадастровой оценки. Вместо этого достаточно применять более простой подход, основанный на индексации ранее полученного значения рыночной (и равной ей кадастровой) стоимости.
Порядок проведения индексации должен быть определен в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
При этом предусматривается возможность установить по заявлению юридических и физических лиц кадастровую стоимость, полученную в результате индексации, в размере рыночной стоимости в порядке, предусмотренном статьей 221 Закона № 237-ФЗ.
2. Для обеспечения лучшего соответствия между кадастровой стоимостью и рыночной стоимости объектов недвижимости предлагается ввести дополнительную процедуру контроля, которая заключается в проведении выборочной рыночной оценки небольшого числа объектов недвижимости и сравнения ее результатов с полученной кадастровой стоимостью. Значительные расхождения в стоимостях будут свидетельствовать о недостаточном качестве проведенной кадастровой оценки и необходимости ее корректировки. Соответствующие изменения предлагается внести в статью 14 Закона № 237-ФЗ.
3. В соответствии с налоговым законодательством налог на имущество физических лиц уплачивается в текущем году за предшествующий год. Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц также подается в текущем году за предшествующий год. Следовательно, если кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена с 1 января предшествующего года, то налогоплательщик — физическое лицо во многих случаях узнает об этом только в текущем году — при получении налогового уведомления по налогу на имущество физических лиц и при подаче декларации по налогу на доходы физических лиц. Однако в силу пункта 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ пересмотр кадастровой стоимости возможен только с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение в сфере государственной кадастровой оценки подано соответствующее заявление. Поэтому физические лица оказываются лишены возможности пересмотреть размер налога, подлежащего уплате.
С целью предоставления физическим лицам возможности для пересмотра размера налога, зависящего от кадастровой стоимости объектов недвижимости, за тот налоговый период, за который его предстоит уплатить (за предшествующий год), предлагается внести изменение в пункт 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ и дополнить ту же часть пунктом 61, предусмотрев для указанных целей применение сведений о кадастровой стоимости с 1 января года, предшествующего году подачи заявления в бюджетное учреждение.
4. Предлагается уточнить дату, на которую определяется рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете, прилагаемом к заявлению об установлении рыночной стоимости, см. часть 5 статья 221 Закона № 237-ФЗ. До введения в действие указанной статьи рыночная стоимость на практике определялась на ту же дату, что и кадастровая стоимость объекта недвижимости, что удобно с точки зрения сопоставления данных стоимостей, в том числе, при судебном оспаривании решений бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки. В настоящее время определить рыночную стоимость на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, часто оказывается невозможным ввиду того, что в соответствии с частью 7 названной статьи заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Таким образом, при установлении рыночной стоимости на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано только в течение шести месяцев от указанной даты.
В части 5 статьи 221 Закона № 237-ФЗ предлагается определить, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости должна быть произведена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в части 7 той же статьи — что заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Данное изменение направлено, в том числе, на согласование норм Закона № 237-ФЗ с иными нормами федерального законодательства. Так, согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 части 8 той же статьи предлагается привести в соответствие с проектной редакцией части 7 этой статьи основание для возвращения без рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости.
5. В статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» презюмируется достоверность отчета об оценке.
В соответствии с нормой данной статьи отчет об оценке является достоверным и рекомендуемым для совершения сделки, если иное не установлено в судебном порядке или порядке, указанном в этом законе. Статьей 171 того же закона определяется порядок проведения экспертизы отчета об оценке. В частности, указывается, что экспертиза проводится на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Указанная экспертиза осуществляется членами экспертного совета саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы саморегулируемой организации оценщиков определяется приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)». Указанный стандарт устанавливает требования к эксперту, обеспечению его независимости и ответственности, порядку проведения экспертизы и результатам экспертизы.
Действующей редакции частью 11 статьи 221 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение в сфере государственной кадастровой оценки наделено широкими полномочиями по определению соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, что не соответствует презумпции его достоверности. Проверка отчета об оценке бюджетным учреждением на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости наделяет его полномочиями, противоречащими нормам законодательства об оценочной деятельности. Кроме того, передача полномочий по проверке отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности подменяет институт экспертизы отчета об оценке. При этом в отношении бюджетного учреждения не устанавливаются требования, аналогичные требованиям к порядку проведения экспертизы отчета об оценке, к эксперту саморегулируемой организации оценщиков.
В этой связи предлагается уточнить норму данного пункта, конкретизировав основания отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и полномочия бюджетного учреждения в этой части.
6. С целью исключения ситуации, при которой после принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11 статья 221 Закона № 237-ФЗ) и повторной подачи заявления об установлении рыночной стоимости вновь принимается решение об отказе по основаниям, которые могли быть указаны, но не были указаны при принятии решения по первоначальному заявлению, предлагается ввести понятие повторного заявления об установлении рыночной стоимости. Повторное заявление рассматривается по особым правилам, а именно, отказ в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может последовать лишь в связи с неустранением недостатков, послуживших основанием для первоначального отказа. В указанных целях статью 221 Закона № 237-ФЗ предлагается дополнить частями 121 — 141.
Настоящий проект федерального закона положительно воспринят в сообществе оценщиков.