(первое чтение) О проекте федерального закона № 263127-4 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строитель-ства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости"

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона "Овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости"

В соответствии с Федеральным законом "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральным законом "Овведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" признаются права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу указанных законов.

В то же время в соответствии с Федеральным законом "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав).
Значительная часть недвижимости, используемой гражданами для удовлетворения жилищных и бытовых нужд (жилых и садовых домов, гаражей и других бытовых построек), сегодня не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия либо несоответствия требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию правоустанавливающих документов, а также документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости как объект права.
Указанная ситуация имеет следующие негативные последствия:
граждане не могут совершать сделки с такими объектами (в том числе передавать по наследству);
указанные объекты сложно, а в некоторых случаях невозможно учитывать для целей налогообложения, что особенно актуально в связи с запланированным переходом к местному налогу на недвижимость.
Для создания рынка недвижимости, развития ипотеки, упорядочения земельных и гражданских правоотношений необходимо обеспечить условия для оформления (переоформления) прав граждан на недвижимость, используемую для удовлетворения жилых и бытовых нужд (жилые дома, садовые дома и гаражи в товариществах и кооперативах), а также на соответствующие земельные участки, предоставленные из государственной или муниципальной собственности до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Распространенными на практике являются случаи, когда индивидуальный жилой дом, дачная постройка или гараж возведены без разрешения на строительство.
Новой редакцией Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного использования. Кроме того, не требуется разрешение для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Проблема заключается в том, что, во-первых, действие новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации не распространяется на недвижимость, построенную (реконструированную) до его введения. Во-вторых, Федеральным законом "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию.
В связи с этим законопроектом предлагается для легализации прав на указанную недвижимость распространить действие части17 статьи51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на ранее возведенные постройки.
Кроме этого, необходимо установить, что регистрация прав на указанные объекты должна осуществляться на основании документов, подтверждающих право гражданина на земельный участок, и технического паспорта на возведенную на нем постройку.
Более сложная ситуация возникает при легализации возведенных без разрешения на строительство построек, для которых в новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации сохраняется требование о получении разрешения на строительство. Как правило, это построенные или реконструированные без разрешения индивидуальные жилые дома, капитальные гаражи.
Гражданский кодекс Российской Федерации относит возведенную без разрешения постройку к самовольной и устанавливает судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также ненарушения прав третьих лиц возложено на застройщика.
В то же время, учитывая массовый характер самовольных построек, и в особенности самовольных реконструкций индивидуальных жилых домов, судебный порядок признания прав не обеспечит в ближайшие годы легализацию прав на жилую недвижимость.
Учитывая, что проверка постройки на соответствие градостроительным регламентам и строительным нормам и правилам имеет административную природу и может осуществляться не судом, а органом власти местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости, законопроектом предлагается изменить порядок признания прав на самовольные постройки.
В связи с изложенным законопроектом предлагается установить временный - до 1января 2009года - упрощенный порядок проверки соответствия градостроительным регламентам и строительным нормам жилых домов (за исключением многоквартирных), построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им в период до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанным порядком проверка проводится органом местного самоуправления по месту нахождения объекта капитального строительства по заявлению правообладателя либо уполномоченного им лица, к которому прилагаются документы, подтверждающие право гражданина на земельный участок и технический паспорт на него.
Предлагаемый срок установления временного порядка связан с необходимостью обеспечения упорядочения учетных сведений о ранее возведенных объектах капитального строительства, в том числе самовольного. При этом разрешительный порядок строительства для вновь построенных объектов капитального строительства сохраняется.
Значительные сложности возникают у граждан при оформлении прав на земельные участки, предоставленные им в период до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
В частности, в правоустанавливающих документах на земельные участки, выданных в период до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, часто не указано право (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользования), на котором предоставлен земельный участок. В случае если в правоустанавливающем документе не указан вид права, регистрация права собственности по действующему законодательству не возможна.
Для решения проблемы предлагается в Федеральном законе "Овведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установить, что земельные участки, в решении о предоставлении которых или других правоустанавливающих документах не указан вид права, считаются предоставленными на праве собственности, за исключением случаев, когда такой участок изъят из оборота и на него распространяется запрет на приватизацию.
Невозможность регистрации прав на земельные участки часто связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и в документах государственного органа по государственному кадастровому учету. Такая ситуация возникла в связи с тем, что до введения Земельного кодекса Российской Федерации решения о предоставлении земельных участков принимались без проведения работ по межеванию и последующего кадастрового учета.

Для решения этой проблемы предлагается установить, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах федерального органа исполнительной власти по государственному кадастровому учету, полученные по результатам межевания. При этом при упорядочении объектов землеустройства допускается превышение площади фактически используемого земельного участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, над площадью, указанной в решении о предоставлении земельного участка (или в документах, удостоверяющих права на землю), в случаях, когда излишек не может быть выделен как самостоятельный земельный участок с учетом его целевого назначения и разрешенного использования.